Les avantages de la SCI familiale

La société civile immobilière (SCI) constitue une excellente alternative pour la gestion d’un bien immobilier.

Les associés disposent de quotes-parts selon leurs apports respectifs et les statuts régissent le fonctionnement de cette société à but non commercial.

Description et objectifs de la SCI

En général, créer une SCI répond à des besoins de facilité de gestion ou de transmission de biens immobiliers dans des familles nombreuses. Chaque membre de la SCI est considéré comme l’actionnaire d’une entreprise.

Tout comme aucun capital minimum n’est imposé, la loi ne prévoit pas de conditions quant à la nationalité ou la qualité des associés. La valeur nominale minimale des parts sociales des associés n’est également pas stipulée par la loi, bien que ce montant librement décidé par la totalité des fondateurs doive être d’une valeur égale. Une SCI peut détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Toutefois, le caractère non commercial de ce type d’entreprise civile ne lui permet pas d’acquérir un bien immobilier dans l’optique de le revendre et de générer des bénéfices. Pour la même raison, il n’est également pas autorisé de meubler un local pour une fin de location.

En outre, la SCI peut toujours revendre son patrimoine immobilier s’il s’agit d’une opération non commerciale et exceptionnelle.

SCI familiale : définition

Une SCI familiale est un montage juridique permettant aux membres d’une même famille de posséder et de gérer différents biens immobiliers ensemble.

Créée par des membres d'une même famille, la société civile immobilière comprend des statuts précis ordinairement rédigés par un professionnel du droit. Ceux-ci indiquent comment procéder à la nomination du gérant ainsi que l’étendue de ses pouvoirs.

Très souples et modulables, ils autorisent une gestion à la carte du patrimoine immobilier en fonction des besoins de chaque famille. À titre d’exemple, il est possible que des mineurs soient associés, mais que leur droit de vote soit réservé à leurs parents.

La SCI familiale en bref

La SCI familiale est définie comme une société à but non commercial dont la gestion est assurée selon les règles de l’indivision. Elle applique également les dispositions communes à toutes formes juridiques conformément aux articles 1832 et suivants du Code civil. Les articles 1845 et suivants régissent la SCI.

Elle constitue la forme juridique adéquate en cas de séparation de corps, de divorce ou encore de décès. La création de cette société est possible avec au minimum deux personnes physiques. Toute décision est prise à l’unanimité ou à la majorité lors d’une assemblée.

La création, le fonctionnement et la direction d’une SCI familiale

Qu’il s’agisse d’un héritage, d’un patrimoine immobilier acquis ou d’une transmission, la SCI est le statut juridique idéal pour gérer ledit bien. Il faut s’adresser au notaire de famille ou habituel pour la constituer.

Il assurera les démarches administratives et formalités nécessaires comme la rédaction et l’enregistrement des statuts, l’inscription au CFE, le choix du régime fiscal ou encore la publicité légale. Une fois la SCI constituée, elle devient propriétaire du bien immobilier et les membres de la famille détiennent chacun une part sociale en proportion de leur apport.

Contrairement aux autres formes de sociétés, la SCI familiale n’exige ni de nombre maximum d’actionnaires ni de condition de nationalité. Un mineur peut compter parmi les associés dans la mesure où il ne s’agit pas d’une société à vocation commerciale.

La durée de vie d’une SCI familiale est de 99 ans au maximum. Les statuts stipulent clairement les clauses comme le mandat du gérant, la limite de droit de vote, les règles de majorités ou encore les agréments relatifs aux entrées et sorties dans la société. Les statuts prévoient enfin les règlementations sur la vente ou l’échange de parts.

La SCI familiale est dirigée par une personne physique nommée en AG. Elle est chargée de traiter les affaires courantes ou de prendre les décisions importantes (en AG). La durée du mandat n’est pas spécifiée lorsque les parents sont cogérants et que les autres associés sont leurs enfants. Généralement, leur mandat ne cesse qu’à leur décès ou à la dissolution de la SCI.

Les avantages de la SCI familiale

Réduire les coûts de succession

Créer une SCI familiale est une stratégie avantageuse pour transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants. Dans ce sens et contrairement à une donation immobilière classique, si vous prenez la décision de céder vos parts sociales partiellement ou dans leur totalité à vos enfants, l’endettement de la SCI en sera déduit. Les formalités et les coûts de donation de parts sont aussi moins lourds et plus simples.

Construire un patrimoine familial

La SCI familiale est une méthode judicieuse pour constituer un patrimoine pour vos enfants, sans qu’ils aient besoin d'avancer de fonds propres. Ces derniers peuvent être associés sans avoir d'apport dans la SCI qui peut souscrire à un prêt immobilier et rembourser les mensualités grâce aux loyers générés.

Garder le contrôle de son patrimoine

En fonction de ses statuts, la SCI permet aux associés de garder le contrôle sur leur patrimoine immobilier. Il est par exemple permissible que les parents transmettent leurs parts sociales à leurs enfants tout en conservant l'usufruit du bien.

Il est également possible de restreindre certaines opérations sans le consentement préalable des parents.

Véritable outil de gestion, la SCI familiale se démarque par sa souplesse. Attention, l’étendue des possibilités de ce type de société est déterminée par les statuts. Il est d’une importance capitale de bien réfléchir à son utilisation future avant de constituer votre SCI.