Pour des raisons de simplicité ou d'accès au financement, la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier à plusieurs peuvent représenter certains avantages. La création d'une société civile immobilière permet de gagner en flexibilité pour gérer le ou les biens immobiliers tout en bénéficiant de règles fiscales avantageuses. C'est notamment le cas lorsque vient le moment de la succession du patrimoine pour laquelle la SCI représente une véritable alternative d'un point de vue de la fiscalité applicable.
Le guide de la SCI
Tout savoir sur la création d'une SCI avec Digidom !
Quelles sont les règles de constitution d'une SCI ? Comment ce statut juridique est-il régi ? Digidom vous apporte des réponses concrètes et détaillées sur les conditions de création et de fonctionnement d'une société civile immobilière.
Une société civile immobilière fait partie du large panel de structures juridiques permettant de créer une entreprise à la différence qu'il s'agit pour la SCI de donner un statut spécifique à la gestion d'un ou de plusieurs biens immobiliers par deux personnes minimum.
Le principe de base veut que ce soit la société civile immobilière qui possède le ou les biens concernés alors que les associés détiennent quant à eux des parts sociales de la SCI. Le pourcentage de ces parts sociales détenues dans une SCI dépend du montant des apports de chacun des associés.
À l'instar de toute autre forme juridique pour une société, mis à part la micro entreprise, ce sont les statuts qui définissent les règles de fonctionnement de la société civile immobilière. Des règles statutaires qui viennent, entre autres, déterminer les modalités à mettre en œuvre pour chacune des prises de décisions importantes.
Bien qu'il ne s'agisse pas de la seule possibilité pour organiser la gestion d'un patrimoine immobilier à plusieurs, la SCI demeure le statut juridique majoritaire dans de nombreux projets immobiliers. Créer une société civile immobilière représente effectivement divers avantages :
- Une plus grande souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier
La SCI permet la mutualisation des moyens financiers apportés par chacun des associés facilitant le processus d'acquisition ainsi que l'obtention de prêts bancaires.
Création d'une holding détenant une partie du capital, franchise de droit pour des donations de parts sociales sous certaines conditions, protection du conjoint, démembrement du droit de propriété... Autant de facilités qui participent à l'engouement pour la SCI de la part des investisseurs et propriétaires immobiliers.
- Une parfaite liberté dans la fixation du capital social
Le capital social d'une SCI pouvant être fixé à partir d'un euro symbolique, cette disposition permet aux associés de ne pas bloquer d'apports en numéraire pour la constitution du capital et de mobiliser les fonds vers l'investissement. Attention toutefois si vous cherchez à convaincre des établissements bancaires de vous suivre dans votre investissement, ils sont plus enclins à prêter à une SCI disposant de fonds bloqués qui justifient de leur solvabilité et de la fiabilité de la société immobilière.
- Des statuts qui autorisent une grande flexibilité dans le fonctionnement de la société
Mis à part quelques conditions inaliénables dans le fonctionnement statutaire d'une société civile immobilière, les associés demeurent relativement libres de fixer les règles de prises de décisions, la liberté de cession des parts sociales à un membre de la famille ou entre associés ou encore la définition des pouvoirs accordés au gérant.
- Un régime d'imposition laissé à la libre appréciation des associés
La création d'une SCI permet de répondre à de nombreuses stratégies d'investissements immobiliers puisqu'elle autorise les associés à choisir entre le régime de l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Si l'associé est une personne physique, les revenus qu'il perçoit de la SCI sont considérés comme fonciers et, dans le cadre d'une personne morale, comme des bénéfices imposables comme tels.
- Séparer le patrimoine immobilier de l'exploitation commerciale
En faisant le choix de la SCI, l'entrepreneur dispose d'un moyen juridique pour préserver son immeuble des éventuelles difficultés liées à l'activité et notamment des créanciers de la société commerciale, locataire de la SCI.
La création d'une société civile immobilière impose certains droits et obligations à l'ensemble des associés et notamment :
- De prendre part obligatoirement à toutes les prises de décisions importantes (désignation du gérant, approbation des comptes...).
- La convocation d'une assemblée extraordinaire pour échanger autour d'un thème spécifique ou pour élucider des questions particulières via la convocation du gérant de la SCI.
- Modifier les statuts dans le respect des règles en vigueur pour le droit des SCI.
Parmi les caractéristiques spécifiques à la société immobilière :
- La définition d'un objet social selon qu'il s'agisse d'une activité de location de biens meublés ou de mener des opérations d'achat et de revente de biens.
- Absence d'un plancher légal pour la fixation du capital social.
- Une domiciliation du siège social en libre choix au domicile du gérant, sur les lieux de l'activité commerciale ou en faisant appel à une société de domiciliation.
- La présence de deux associés minimum pour la création et la gestion de la SCI.
- Des apports possibles en numéraire ou en nature.
- Une attribution des parts sociales au prorata des apports de chacun des associés.
- Une désignation obligatoire d'un ou de plusieurs gérants avec précision des pouvoirs accordés dans les statuts.
- Une durée de vie de 99 années maximum.
- Des statuts rédigés sous la forme d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé.
- Un régime d'imposition à l'IR ou à l'IS.
- Un choix entre différentes formes de SCI selon l'activité et l'objectif de la société (SCI de location, familiale, professionnelle, d'attribution, de construction-vente ou de jouissance à temps partagé...).
Pour la création d'une SCI, vous allez devoir vous conformer à quatre grandes étapes majeures qui consistent à rédiger les statuts, à déposer le capital social, à transmettre l'information de la création aux personnes tierces à la société via un journal d'annonces légales et à formaliser votre demande d'immatriculation.
La rédaction des statuts
Il s'agit d'une formalité indispensable à la création d'une société civile immobilière qui se doit de mentionner des informations aussi diverses que la forme de la société, l'identité et l'état civil de tous les associés, la dénomination sociale, l'objet et le montant du capital, la liste des apports, l'identité et les pouvoirs accordés au gérant, les règles de convocation de l'AG ou encore la date d'ouverture et de clôture des exercices.
Le dépôt du capital social
L'ouverture d'un compte bancaire propre à l'activité de la société civile immobilière n'est pas obligatoire. Toutefois, Digidom vous le recommande vivement surtout dans le cas où vous souhaitez séparer les activités de la SCI de la vie personnelle des associés.
Aussi, même s'il n'existe pas de somme plancher pour fixer le montant du capital social de la SCI, il doit être obligatoirement déposé sur un compte bancaire au nom de la société. L'établissement bancaire qui a procédé à l'ouverture du compte bancaire et à la perception du capital social doit vous délivrer une attestation de dépôt des fonds qui servira ensuite à la demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La publication dans un journal d'annonces légales
Toute création de SCI doit faire l'objet d'une information publique au sein d'un journal d'annonces légales sur le département où se situe la domiciliation du siège social.
Cette publication obligatoire vise à informer les tiers de la création d'une nouvelle société. Sans cette démarche et l'avis de publication qui en découle, vous serez dans l'impossibilité d'immatriculer votre SCI.
Cette annonce légale doit faire apparaître le nom de la société, sa forme juridique, le nom du ou des gérants, l'adresse officielle du siège social et la date de commencement de l'activité.
Les formalités d'immatriculation auprès du greffe du tribunal du commerce
Alors qu'il y a encore peu de temps, les démarches de création de sociétés pouvaient être réalisées auprès de la chambre de commerce via le centre de formalités des entreprises ou directement auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, elles doivent obligatoirement être effectuées en ligne.
Depuis le 1er janvier 2023, c'est auprès du Guichet Unique des Entreprises sur le site de l'INPI, que vous devez déposer votre demande d'immatriculation ainsi que les différents documents obligatoires pour appuyer votre dossier.
Si vous vous chargez vous-même de votre demande d'immatriculation de SCI, les frais de Greffe s'élèvent à moins d'une centaine d'euros. Attention, si votre dossier est incomplet ou vos statuts incorrectement rédigés, vous vous exposez à un rejet de votre demande ou à une étude complémentaire qui entraîne des coûts supplémentaires.
Faire appel à un professionnel peut représenter une véritable alternative pour sécuriser votre demande. Toutefois, comptez sur des frais entre 1500 et 2500 euros si vous confiez cette tâche à un avocat ou un notaire.
Si vous souhaitez associer efficacité et réduction des coûts, les juristes de Digidom vous propose un accompagnement clé en main à moindres frais pour vous accompagner dans vos démarches de création de société civile immobilière.
La rédaction des statuts d'une SCI représente certainement la démarche la plus importante dans la création de la société. Il est donc primordial de faire appel à un professionnel spécialisé dans le droit des sociétés civiles immobilières pour vous accompagner dans leur rédaction.
Mais les statuts signés et certifiés conformes par les associés ne sont pas la seule pièce justificative à fournir lors du dépôt de votre dossier de demande d'immatriculation. Vous devez obligatoirement joindre aussi :
- Une attestation de publication de votre avis de création de SCI dans un journal d'annonces légales.
- Le justificatif d'identité du ou des dirigeants de la société civile immobilière.
- L'acte de nomination du ou des gérants si cette disposition n'est pas prévue par voie statutaire.
- Une déclaration de non condamnation du gérant,
- Un certificat de jouissance et d'occupation des locaux de l'adresse du siège social.
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
En choisissant Digidom pour vous accompagner dans vos démarches de constitution et d'immatriculation de votre société civile immobilière, vous disposez des compétences de nos juristes qui vous proposent de générer vos statuts, créer votre dossier de demande d'immatriculation et de faire les démarches auprès du Guichet Unique de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Avec Digidom, vous avez la garantie de constituer un dossier complet qui ne souffrira d'aucun rejet, d'une demande d'immatriculation réalisée dans les meilleurs délais et de la réception d'un extrait K-Bis de votre société civile immobilière en moins de 48 heures.
Faites le choix de l'expertise, de la réactivité et de la sérénité en faisant appel au service juridique de Digidom pour la création de votre société civile immobilière.